מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הינו תהליך במסגרתו המשכנתא הקיימת משתדרגת, תנאיה משתפרים ומתאימים יותר הן למצב הכלכלי של המשק והן לתנאי השוק. בפועל, מחזור משכנתא הוא למעשה פרעון של המשכנתא הקיימת בעזרת לקיחה של הלוואה חדשה תחתיה, כזו שבה התנאים טובים יותר. איך יודעים האם התנאים טובים יותר ועד כמה? זאת יוכל לומר לכם יועץ משכנתאות לאחר שתפרשו בפניו את תנאי המשכנתא הנוכחית מול תנאי ההלוואה החדשה. ייעוץ משכנתא יוכל גם לגלות לכם מהו המסלול העדיף לכם ביותר מבחינת כדאיות כלכליות.

כדאי לבצע מחזור משכנתא כאשר מתרחש שינוי משמעותי (לטובה או לרעה) במצב הפיננסי האישי של הלווה ו/או במצב הכללי של המשק בכלל ושוק המשכנתאות בפרט. לדוגמה, אם ההכנסה החודשית של הלווה גדלה במידה ניכרת בעקבות קידום בעבודה, או שההון העצמי שלו גדל בגלל ירושה משמעותית שקיבל – ולחלופין אם הריבית במשק צונחת באופן משמעותי יחסית לריבית שהלווה משלם במסגרת תנאי המשכנתא הקיימת – אזי כדאי למחזר את המשכנתא.

למה למחזר משכנתא דווקא עכשיו?

אין זה סוד שהשוק הכלכלי העולמי מתאפיין בשנים האחרונות בחוסר יציבות, ולפיכך חלו ירידות מחירים משמעותיות מאוד במשק בכלל ובמערכת הבנקאית בפרט. כלומר, הבנקים רוצים למשוך אליהם את הלקוחות ולפיכך מעניקים תמריצים שונים כגון הורדה של ריביות. מסיבות דומות, גם מדד המחירים לצרכן ירד בשנים האחרונות, ובסך הכל כיום נוצר מצב ייחודי במסגרתו ניתן לבצע שינויים במסלולי המשכנתאות בבנקים באמצעות הלוואות ייעודיות שנלקחות מגופים חוץ בנקאיים.

כמובן שעל מנת לבצע את התהליך מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיוכל לוודא שאכן מחזור משכנתא הינו תהליך כדאי שבסופו יתקבל חסכון משמעותי (ולא טרחה רבה מדי בעבור מספר שקלים זניחים). לדוגמה, מי שכבר לקח משכנתא בשנה-שנתיים האחרונות ככל הנראה לא ירוויח מאומה ממחזור משכנתא, לעומת מי שלקח משכנתא לפני עשר שנים.

מה חשוב לבדוק לפני מחזור משכנתא?

חשוב מאוד לבדוק היטב את כל הפרמטרים והנתונים שנלווים לתהליך מחזור המשכנתא, כולל שלל ריביות, עמלות וקנסות – וזוהי עוד סיבה בעטיה מומלץ להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא – משום שהעלויות הנלוות עשויות להיות משמעותיות למדי ולעיתים אף לפגוע בכדאיות תהליך המחזור.

בנוסף, חשוב לשים לב לתקופה שנותרה לסילוק המשכנתא הקיימת. למשל, אם נותרו שנתיים או שלוש, סביר להניח שהחיסכון יהיה זניח למדי; לחלופין, אם נותרו עשרים שנה עד לפרעון המשכנתא, בהחלט ייתכן שמדובר בהזדמנות פז לחיסכון עצום.

אולם הדבר החשוב ביותר לבדוק לפני כניסה לתהליך מחזור משכנתא הינו, ללא ספק, הריבית. ככל שהיא נמוכה יותר כיום מן הריבית שנקבעה בתנאי לקיחת המשכנתא המקורית, הרי שאטרקטיביות מחזור המשכנתא עולה. עם זאת, יש לקחת בחשבון עמלה המכונה "קנס היוון" (הקשורה לפער בין הריביות אז והיום) שיכולה להיות גבוהה ולהשפיע על כדאיות ביצוע התהליך.